Верховный суд РФ поставил точку в затянувшемся споре ООО «Ёлочка» с городской администрацией

Вопрос на износ
Как люди в одночасье остались без своих квартир, так и ООО «Ёлочка» без своей кофейни «Шоколад» на первом этаже здания, пользовавшейся популярностью у северодвинцев. Это муниципальное помещение общей площадью 192,5 кв.м ООО, учреждённое известной семьёй предпринимателей Машенькиных, арендовало в течение нескольких лет. А в 2010 году на основании ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» приобрело его в собственность за 7 710 711 рублей. Впоследствии собственники проводили в кафе ремонт и перепланировку, во время которой, по неподтверждённым слухам, были демонтированы несущие колонны, что и стало одной из причин обрушения дома. Однако же есть свидетельства нескольких человек, которые уже после обрушения дома собственными глазами видели эти самые колонны целыми и невредимыми. Как бы то ни было, независимые эксперты, проводившие обследование, среди причин называли изначальный брак при строительстве и нарушения при дальнейшей эксплуатации, которые привели к значительному износу и аварийному состоянию дома. В декабре 2012 года межведомственная комиссия признала его непригодным для проживания.
В феврале 2014 года городская администрация издала постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором построен дом, с помощью выкупа жилых и нежилых помещений, в том числе бывшего «Шоколада». КУМИиЗО предписывалось заключить соглашения об этом с собственниками помещений. Решение вопроса по определению выкупной цены жилых помещений должны были вынести в августе того же года.

Почти 18 миллионов…
Однако мирно договориться  о суммах, устраивающих все стороны, не удалось. Рыночная стоимость земельного участка под домом по результатам проведённой специалистами оценки составила 18 886 000 рублей. Её, кстати, заказал один из собственников помещений. Свою долю в общем имуществе дома ООО «Ёлочка» оценило в 1 635 795 рублей 28 копеек. Рыночная же цена принадлежащего ему помещения, по мнению экспертов, составила 10 629 000, а размер компенсации за не проведённый администрацией капитальный ремонт — 5 625 500. Итого набежало 17 890 295 рублей 28 копеек. С такой кругленькой суммой администрация не согласилась. Тогда ООО «Ёлочка» решило взыскать компенсацию в Арбитражном суде Архангельской области.
На судебном заседании истец привёл такие доводы в свою пользу: дом стал непригодным для проживания и кандидатом на снос из-за того, что во-время не провели его капитальный ремонт. А это — прямая обязанность администрации города. Невыполнение обязанности привело к убыткам истца, составляющим разницу между стоимостью помещения на настоящий момент и в том случае, если бы состоялся капитальный ремонт.
Администрация с иском не согласилась. Доводы: истец как собственник имущества несёт риск его случайной гибели в соответствии со ст. 211 Гражданского кодекса РФ. Нормы Жилищного кодекса РФ не распространяются на нежилые помещения. Истец провёл реконструкцию помещения, в результате чего объект, которым он владел, перестал существовать. Разрушение здания произошло в том числе и из-за действий истца при выполнении им работ по реконструкции своего помещения. Предъявляемая же им сумма завышена.

Капитальный ремонт был нужен
А вот выводы суда. Если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, то собственники помещений в таком доме в соответствии с ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеют право на предоставление им другого жилья либо его выкуп. Собственник действительно несёт риск случайной гибели имущества. Однако, поскольку эксперты установили, что жилой дом являлся аварийным (износ составлял 47%), не соответствовал требованиям технической безопасности, капитальный ремонт в нём не проводился с 1951 года, то в данном случае гибель имущества истца нельзя признать случайной. Дом передан на баланс муниципального образования в лице администрации города, и именно она должна исполнять обязанности по капитальному ремонту, необходимость которого установлена.
Ответчик в ходе рассмотрения дела привёл ещё ряд доводов. Например, говорилось о том, что на момент обрушения жилого дома объект истца уже не существовал, что он был реконструирован самовольно с оборудованием антресольного этажа и увеличением площади до 225,4 кв. м. Но поскольку в собственности ООО «Ёлочка» находилось помещение в 192,5 кв. м и его стоимость определена по этому параметру, суд счёл, что изменение площади и отсутствие согласования для реконструкции не имеет правового значения к существу спора.
Администрация ссылалась и на то, что при производстве работ истец использовал ударно-вибрационный профессиональный инструмент. Но материалы дела этого не подтверждают. Да, в отчёте обследовавших дом экспертов есть предположение, что истец мог применить перфораторы или отбойные молотки для прокладки кабеля в стенах. Однако фактическое применение этого инструмента нигде не
зафиксировано, данные обстоятельства ООО «Ёлочка» отрицает. Доказательств, что деятельность истца, его работы по ремонту помещения привели к тому, что дом стал непригодным для проживания и в конечном итоге обрушился, суду не представлено.
Администрация озвучила в суде и такой факт: дом был передан в муниципальную собственность только в 1997 году государственным предприятием. Но суд не принял это во внимание, так как нахождение жилищного фонда на балансе вышеупомянутого предприятия само по себе не свидетельствовало о том, что входящие в него объекты принадлежали ему на праве собственности.
Все инстанции подтвердили
Из-за споров сторон по размеру денежной компенсации суд назначил ещё одну экспертизу. В заключении эксперта суммы против заявленных истцом фигурировали уже другие, куда более скромные. Рыночная стоимость помещения кофейни и земельного участка — 6 706 000 рублей, компенсация за непроизведённый капитальный ремонт — 1 974 000 рублей. Это, естественно, не устроило истца, и он представил возражения на заключение эксперта. Но суд выводы последнего вполне устроили. Иск ООО «Ёлочка» был удовлетворён частично. Суд взыскал с администрации в пользу ООО «Ёлочка» 8 680 000 рублей (из них 6 706 000 — компенсация выкупной цены нежилого помещения, 1 974 000 — компенсация за непроизведённый капитальный ремонт дома), а также 2 000 в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Заплатить пришлось и истцу. В доход федерального бюджета с него взыскали 57 892 рубля
35 копеек государственной пошлины. Судебные расходы на проведение экспертизы в 30 000 рублей равными долями разложили на истца и ответчика.
Попытки администрации города обжаловать решение в Четырнадцатом арбитражном апелляционном суде Вологды, Арбитражном суде Северо-Западного округа ни к чему не привели. Оно осталось в силе. Тогда дело пошло в самую высокую инстанцию. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просила отменить судебные акты и принять по делу новый — об отказе в удовлетворении требований ООО «Ёлочка». Но и здесь судьи не нашли для этого оснований. В определении от
3 июля администрации отказали в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
А пока идут разбирательства, рассматриваются иски и жалобы, полуразрушенный дом уже пять лет так и стоит «достопримечательностью» нашего города.
Фото автора. Уже пять лет в доме № 5 на проспекте Ленина не живут люди, не работает кофейня.

Некоторые решения и приговоры суда ещё не вступили в силу и могут быть обжалованы.