Капремонт: что должен и что не обязан демонтировать жилец в квартире

«Именем закона откройте!»
Комментируют специалисты кабинета юридической помощи «Защитник». Капремонт дома касается общего имущества всех собственников помещений. Общее инженерное имущество (системы вентиляции, отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, телекоммуникации) может проходить через частные помещения собственников. Зашивать трубы, например системы газоснабжения, прямо запрещают некоторые СНиП.
Если собственники приняли решение о ремонте общего имущества, то они осуществляют его сами или поручают другому лицу. Очевидно, что работа выполняется за счёт собственника.
Есть ли требования конкретному лицу проводить подготовку работ в квартире для капитального ремонта дома? Существуют Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354).
В них говорится, что исполнитель работ имеет право требовать от собственника помещения доступ для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время (п. 32б). Собственник обязан допускать исполнителя в своё жилое помещение для выполнения этих задач (п. 34е).
И практически каждый договор управления многоквартирным домом предусматривает обязанность собственника обеспечить доступ к общедомовому имуществу через свою квартиру. В случае капитального ремонта условие о доступе к трубопроводу, вероятнее всего, будет содержаться в решении общего собрания собственников или в договоре с подрядной организацией.
В подобных случаях собственника помещения могут обязать обеспечить доступ в это помещение.
Так, 27 марта 2015 года Северодвинский городской суд удовлетворил иск ОАО «ПЖРЭП» к одному из жильцов и обязал его предоставить представителям управляющей организации доступ в квартиру к расположенным там инженерным сетям для проведения ремонта.
Да, неудобно, да, затратно и порой прямо-таки разрушительно — особенно в квартирах, где недавно проведён ремонт. Недаром говорят, что ремонт хуже пожара…
Но есть здесь и здравый смысл. Конструкцией дома предусмотрены технологические проёмы для доступа к инженерному оборудованию из частных помещений — значит, именно через эти проёмы и следует проводить работы. Улучшит ли собственник своё имущество, если не обеспечит доступ к трубопроводу?

Не всё имущество общее
Вместе с тем необходимость обеспечить доступ к общедомовому имуществу не распространяется на частное имущество, в том числе на инженерные коммуникации внутри квартиры, продолжают наши консультанты из «Защитника».
Отличить общедомовое имущество от частного поможет другое Постановление Правительства РФ — от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…». В пункте 5 этого документа описана граница разделения частного и общего имущества в многоквартирном доме.
Если кратко, то для систем холодного и горячего водоснабжения она проходит по первому отключающему устройству, расположенному на ответвлениях от стояков, первым запорно-регулировочным кранам на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а для водоотведения — до первых стыковых соединений от стояка.
То есть нельзя предъявить требование разобрать систему труб, идущих после первого запорного устройства или присоединённых к отводу стояка системы водоотведения. И если ванна расположена надлежащим образом и не мешает доступу к стояку, то демонтировать её жилец не обязан.
Чтобы до труб добраться, надо постараться. Фото с сайта tulst.ru