Осталось полгода для принятия решения по оформлению жилья в собственность. Или поступить по-другому

А нужно ли нанимателям торопиться стать собственниками квартир, в которых проживают? Есть же плюсы и при найме жилья, есть они и в приватизации. Появятся ли желающие вступить во владение жильём сейчас, когда на горизонте изменения в налогообложении, по которым, согласно предварительным оценкам специалистов, налоги на недвижимость возрастут в разы? Давайте разберёмся в этом вместе с начальником Северодвинского бюро технической инвентаризации Татьяной ТЕРНОВОЙ.

Ставка налога больше, чем жизнь?
— В некоторых регионах налог по новой формуле уже рассчитывают, — комментирует проблему Татьяна Терновая. — Раньше расчёт производился исходя из инвентаризационной стоимости. Она рассчитывается по определенной формуле с учётом износа объекта, коэффициента переоценки и ряда других показателей. Особенность такой стоимости в том, что она рассчитывается без привязки к рыночной стоимости жилья. Понятно, что при таком подходе и собираемость налогов в сфере недвижимости низкая. Для наглядности возьмём типичную двухкомнатную квартиру Северодвинска со средним износом. В 2013 году её инвентаризационная стоимость по оценке БТИ составила примерно 300—400 тысяч рублей. Таким образом, в 2013 году налог на эту квартиру составил примерно 300—400 рублей.
Кадастровая стоимость — дело другое. Здесь ведется расчёт массовым методом оценки с учётом кадастрового района, типа недвижимости и иных критериев. По большому счёту, основная задача этого метода в том, чтобы привести цены на недвижимое имущество при его налогообложении к рыночным ценам. Возьмём ту же квартиру, налог на которую мы рассчитали чуть раньше. Теперь её кадастровая стоимость может составить и
3 000 000 рублей. А при действующих ставках налогообложения налог составит не 300—400, 3 000—4 000 рублей. Ощутимо выше. По этому принципу облагаться налогом будет любая недвижимость.

Кадастровый счётчик
Активные граждане уже обращаются в БТИ на Советскую, 27А с вопросами. Спрашивают, когда планируется введение налога с кадастровой стоимости. Так когда же?
— Пока даже представители налоговых органов не могут этого сказать: всё в стадии разработки, — поясняет Т.В. Терновая. — Что касается ставок нового налога, когда, зачем, кому и как их применять, будут ли по ним льготы и для кого, единого мнения нет.
Не удивительно, что в этих условиях многих волнует возможность не столько приватизировать жильё, сколько вернуть его муниципалитету. А можно ли будет расприватизировать жильё?
— И приватизация, и расприватизация — процессы, которые возможно осуществить до 1 марта 2015 года, — объясняет Татьяна Владимировна. — При соблюдении определённых условий передать квартиру обратно муниципалитету возможно. При этом собственник приобретает статус нанимателя, платит за наём. Но больше прав на приватизацию своего жилья у него не будет.
Какие минусы? Наниматель не может жильё завещать, подарить, то есть как-либо им распорядиться. Право проживания и право пользования никто не отменяет, оно такое же, как у собственника: пользоваться и содержать имущество, оплачивать наём, коммунальные услуги. Но! Это всё равно договор о нанимаемом жилье. Где с одной стороны находится муниципалитет или другой собственник имущества, с другой — проживающие. При найме всё равно остаётся зависимое положение: может измениться законодательство, которое установит, к примеру, норму для нанимателя. А излишек будь добр оплачивать или меняй жильё на меньшее по площади.
И всё-таки желающие вернуть муниципалитету квартиры есть. С чем это связано?
— По данным за 2013 год и первое полугодие 2014 года, жилые помещения расприватизировались в основном в «деревянном» жилищном фонде.

Гром пока не грянул
На сегодня оформлено 69 000 договоров о приватизации жилых помещений (квартир, комнат и долей в праве собственности). В городе около 10 000 жилых помещений, которыми пользуются на условиях найма.
Вспоминается март 2013 года, когда заканчивался предыдущий срок приватизации. Тогда было настоящее нашествие: желающие стать собственниками чуть ли двери не выносили. Были и жалобы, и продавалась очередь, пока не ввели запись. Поэтому, чтобы приватизировать жильё спокойно, без нервотрёпки, без участия агентств, которые могут попросить денежное вознаграждение только за попадание на приём в БТИ, лучше позаботиться о приватизации в ближайшее время.
Для расприватизации нужно обязательно подтверждение о том, что у гражданина приватизированное жилье является единственной собственностью и после приватизации не было сделок с этой недвижимостью. И если он эту квартиру не покупал, не перепродавал, проживает в ней и прописан, то при наличии этих условий составляется договор о передаче жилья в муниципальную собственность.
Но насколько в этом заинтересован муниципалитет?
— Если сделка проведена по закону, то не принять жильё муниципалитет не может, — отвечает Татьяна Владимировна. — Хотя это, безусловно, обременение для бюджета: снова брать на баланс, головные боли с капремонтом, с тем, что уже сделано собственниками.
Или вот ситуация. В городе есть ряд домов, жилье в которых 100-процентно в собственности у граждан. В таких домах содержание мест общего пользования подлежит передаче собственникам в долях. И всё — дом снят с баланса. Теперь представим, что в таком доме кто-то передал жильё обратно муниципалитету. Что тогда мэрии делать? Наверное, этот дом снова придётся брать на баланс с долей своего участия, наверное, в бюджете должна будет появиться расходная строка, нужно будет перезаключать договоры… Поэтому, наверное, и хорошо для муниципалитетов, что пока срок приватизационных и обратных процессов строго определен 2015 годом.
Но можно ли действительно говорить о тенденции к расприватизации? Не факт, что многие действительно на неё решатся. Ведь за эти годы люди привыкли к собственности…

Кирпичи на вынос
— И это как раз тот мотив, который, мне кажется, подвигнет граждан не расставаться с имуществом, — соглашается Т.В. Терновая. — Собственность защищается государством, просто так её лишить нельзя.
Но что делать, например Галине Александровне, что проживает на Приморском бульваре, 30? По её словам, на этаже семь квартир. Соседи в постоянном ремонте, перманентно разрушая стены. Вывозят, как она сказала, кирпичи вагонами. Следит ли кто-нибудь за этим?
— К сожалению, полученной информации не так много, чтобы дать исчерпывающий ответ, — комментирует ситуацию Татьяна Терновая. — Прежде всего возникает вопрос: это муниципальное жильё или в собственности? Если первое, то в городе есть орган муниципального контроля, который занимается муниципальным имуществом. Если второе, то сложнее. Есть полномочия у управляющих организаций, у собрания собственников, у регистрирующего органа. Нужно помнить: собственность защищена законом, и без достаточных оснований осуществлять проверку невозможно. Но и бездействие опасно: Ленина, 5 город уже пережил… Я бы рекомендовала обратиться в орган жилищного контроля: он имеет право не только осуществлять надзор за жилыми помещениями, но и взаимодействовать с управляющей компанией. В этой ситуации можно запросить в БТИ технический паспорт, какие-то сведения по волнующей квартире. Если жительница видит, что происходит что-то неладное, то важно фиксировать события с помощью свидетелей, жилищных органов, полиции.

Родословная квартиры
Важно знать — БТИ консультирует своих клиентов не только о текущем положении дел с их имуществом, но и о последствиях каждого шага. Кроме приватизации БТИ выполняет и множество других функций. Основная — техническая инвентаризация недвижимого имущества, и это огромный пласт вопросов. Также занимается межеванием земельных участков, выполняет кадастровые работы, оказывает риелторские и юридические услуги, услуги по проектированию при перепланировках, ведет адресный реестр. Но главная ценность — это, безусловно, архив. В нём содержатся не только технические паспорта на недвижимость, но и зарегистрированы права на имущество, которые могут быть не отражены в Росреестре, но всплыть при покупке. Так что БТИ остаётся палочкой-выручалочкой: здесь можно увидеть всю «родословную» объекта недвижимости.
И чтобы не столкнуться с несогласованными перепланировками, покупателям недвижимости хотелось бы порекомендовать не подписывать договор купли-продажи, не заглянув в технический паспорт и не сравнив фактические характеристики приобретаемого объекта с данными технической документации. В нём должны быть актуальные сведения. В противном случае необходимо настаивать на легализации изменений, произведенных прежним владельцем жилого помещения.