Собираюсь покупать квартиру в Петербурге — на вторичном рынке. Чтобы не нарваться на мошенников, хочу воспользоваться услугами риэлтора. Из-за этого даже с дочерью разругались. Она говорит, что это идиотизм — дарить кому-то ни за что сто тысяч: дескать, информацию обо всех квартирах сейчас можно найти в интернете, сам договор оформить тоже очень просто. Вот и думаю: и сто тысяч, конечно, для меня не лишние, и потерять ещё больше боюсь. Можно ли как-то себя обезопасить самостоятельно или без профессионалов тут всё-таки не обойтись?
Елена Владимировна
Уважаемая Елена Владимировна, мошенники, к сожалению, встречаются не только среди продавцов квартир, но и среди риэлторов: вы наверняка слышали о многочисленных историях про банды «чёрных риэлторов», из-за которых люди лишались не только денег, но и жизни.
Впрочем, это, разумеется, исключение из правил. В основном они с большей или меньшей добросовестностью выполняют свою работу, которая в значительной степени заключается в проверке представленных продавцом квартиры документов — чтобы убедиться в отсутствии оснований для возможного оспаривания сделки в будущем.
В принципе, образованный и неглупый человек вполне в состоянии справиться с этой задачей. Да, у вас меньше опыта в этом деле, но зато гораздо больше личной заинтересованности в благополучном исходе.
Так что дерзайте!
Вот перечень документов, подлинность которых необходимо проверить, чтобы радость от покупки квартиры не сменилась головной болью, потерей денег и времени на судебные разбирательства.
1. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя.
Документы продавца:
•паспорт (его действительность можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России),
•справка из психоневрологического и наркологического диспансера о дееспособности продавца.
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся:
•договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась;
•договор мены (дарения, ренты):
•договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство.
До 31 января 1998 г. сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключённом до 1998 года, стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
С 31 января 1998 года по 15 июля 2016-го государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
С 15 июля 2016 года вместо свидетельства о госрегистрации выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу.
2. Документом, удостоверяющим полномочия представителя, является нотариальная доверенность (подлинник).
В случае продажи квартиры по доверенности желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса.
Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент.
Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о её действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в интернете.
В случае признания доверенности недействительной совершённый по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя.
Если квартира приобреталась в период брака, также потребуется нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры.
3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:
•выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах;
•выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.
ВАЖНО, чтобы выписки из ЕГРН были актуальными (уже через несколько дней они могут устареть). Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ ПРАВ НА КВАРТИРУ
•Конфликт между наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака
•Признание продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и/или душевных расстройств, алкоголизма или наркомании)
•Возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица
•Появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире
•Выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в квартире
Полина РОГОВА
Фото с сайта www.dialog-rielt.com
