Вокруг ветшающего жилфонда вопросов больше, чем ответов

Бурный день на проспекте Ленина

Так получилось, что представители областного Фонда капитального ремонта и фирмы — исполнителя работ по капремонту дома 16/1 на пр. Ленина встретились с его жителями на минувшей неделе в день, когда на наш город обрушилась буря. И кому-то даже показалось, что это в каком-то смысле символично. Ведь то, что происходит с нашим жильём, очень многие северодвинцы рассматривают прямо-таки как стихийное бедствие!
И одна из крупнейших сталинок на центральной площади города не исключение.
Ещё в июле «Северный рабочий» публиковал письмо жительницы этого дома, которая обеспокоена затянувшимися работами по капремонту здания — особенно тем, что фундамент дома открыт из-за вырытых траншей. Ничего, по крайней мере на первый взгляд, не менялось буквально до последнего момента. И неудивительно, что директор Фонда капитального ремонта Александр Бараев и руководитель ООО «Северо-Западная строительная корпорация» Михаил Чая выслушали немало критики.

Фундамент «голый» — на пользу?

Вопрос: «Кто купит нам новые квартиры, если дом развалится?!» — риторический (виртуальный, как выразился А.В. Бараев), хотя и выстраданный. А вот на вопросы более конкретные отвечать требовалось. Претензии высказывали жители дома во главе с депутатом городского Совета Валерием Сербой. Речь шла о качестве проекта, о сроках работ, о квалификации привлечённых работников, об уровне контроля работ со стороны заказчика (им является фонд).
Отметим, А.В. Бараев и М.Ю. Чая отвечали уверенно. С их слов, проект выполнения работ прошёл госэкспертизу и признан соответствующим всем требованиям, действующим в России. А промедления и претензии заказчик и подрядчик объясняют необходимостью соблюдать законодательство о конкурсных процедурах. Не все подрядчики оказываются способными добросовестно и в срок выполнить работу — так, фирма, работавшая на кровле, вообще прекратила свою деятельность. Но у фонда не было оснований отклонить её заявку на аукционе — все требования, предусмотренные законом о госзакупках, выполнены.
Лишь незадолго до встречи была доставлена партия современного гидроизолирующего раствора. А многие технические решения принимаются в зависимости от тех проблем, которые выявляются в ходе работ, в том числе и в результате жалоб жителей.
Кстати, жители высказывали, например, беспокойство по поводу состояния карнизных плит. Многим памятно обрушение лепнины на доме 10 на
пр. Ленина, а некоторые опасаются и чего-то худшего. Почему в проекте не предусмотрены соответствующие работы?
Александр Бараев отвечает: в ходе ремонта кровли, после установки новой обрешётки, нагрузки теперь перераспределены так, что карнизная плита в безопасности.
Почему нет контроля со стороны заказчика работ — Фонда капремонта? Есть такой контроль, уверяет Александр Викторович. Ежедневного и постоянного нет, конечно. Всё-таки у фонда в работе до
500 домов по всей Архангельской области, однако на каждом объекте представители заказчика появляются по крайней мере еженедельно.
Почему в арочном проёме на улицу Плюснина не укрепляется фундамент? «Дойдём до арки — примем дополнительное решение», — говорит директор фонда.
Более того, даже оголённый рвом фундамент от этого ничуть не страдает, уверяют гости. Напротив, он, по их словам, даже… несколько подсох на воздухе, тогда как до этого кладка действительно подвергалась вредным воздействиям после того, как десятилетиями слой асфальта на тротуаре рядом накладывался на слой… Правда, это рассуждение вряд ли убедило собравшихся жителей.

Слово собственникам

Впрочем, кое-что действительно зависит и от них самих — жильцов, а в первую очередь собственников.
Подчас можно слышать, что ссылками на собственников и власть, и управляющие компании, и Фонд капремонта лишь стремятся снять с себя всякую ответственность.
И в ряде случаев сложно отделаться от мысли, что так оно и есть. Даже когда у подрядчиков или представителей Фонда капремонта, кажется, неоспоримые резоны. Почему, скажем, из подъездов при ремонте пропали вполне новые светильники или метры проводки? А.В. Бараев отвечает: во-первых, в таких случаях следует оперативно сообщать в полицию (к слову, фонд и сам судится с компанией, проводившей те работы), а во-вторых, заменяемые элементы рассматриваются как строительный мусор — если собственники предварительно не оговорили иного…
Как бы то ни было, многие вопросы без собственников действительно не решить. Скажем, кто, кроме жителей, пустит ремонтников в квартиры? И кто ещё разрешит проводить внутри жилья работы, необходимые по проекту для укрепления стен? Ведь, помимо всего прочего, косметический ремонт квартиры после этого собственнику придётся выполнять за свой счёт… Валерий Серба лично обходил квартиры вместе с подрядчиками и жилищниками — разрешение получено (по данным на прошлую неделю) в 45 квартирах из необходимых 62.
Но закончим вопросами, который задают сами собственники. Когда наконец будет закончен ремонт? Увы, ясно, что сроки работ по капремонту одной из крупнейших сталинок города сдвигаются на следующий год. В лучшем случае. Но ремонтники обещают, что работы по бетонированию открытого фундамента будут закончены к 1 октября. Будем надеяться… И держать тему на контроле. Во всяком случае, Валерий Серба свидетельствует, что в начале этой недели никаких работ на доме вновь не велось.

НЕМНОГО СТАТИСТИКИ

По данным администрации города, более чем в 80 домах с согласия собственников помещений специализированные организации провели или проводят диагностирование технического состояния строительных конструкций зданий.
По результатам этих процедур управляющие организации принимают меры. Администрация Северодвинска в рамках выделенных лимитов софинансирует работы по обследованию зданий и по их укреплению соразмерно доле муниципального образования в общем имуществе дома.
Что касается технического состояния многоквартирных домов, где собственники не приняли положительного решения по вопросам проведения обследования, то управляющие организации проводят визуальное наблюдение за состоянием трещин в кирпичной кладке несущих стен, на фасадах домов установлены маячки.
По ряду адресов выполнено и укрепление несущих стен, например в домах на пр. Ленина, 4, 21, 32, 33/40; ул. Первомайской, 27; Профсоюзной, 2а; Лесной, 52.
Станислав ЗЕЛЯНИН
Фото Михаила Тараканова

Тревоги ветеранов

На встрече с представителями Фонда капремонта и подрядчиками вместе с жильцами вопросы задавали ветераны-строители.

Так, заслуженный строитель РФ Борис ГЛАЗОВ обеспокоен не только состоянием несущих конструкций здания и тем, как на этом сказываются проводимые работы. По мнению Бориса Андреевича, проблема глубже:
— На сегодня ремонтировать фасад дома вот таким образом — это бросать деньги на ветер. Прежде всего нужно выявить причины повреждения кладки и определить пути их устранения! Достаточно сказать, что крен стены в шестиэтажной части здания, на пересечении пр. Ленина и ул. Плюснина, достигает 18 сантиметров, а по нормам его не должно быть вообще, стена просто заваливается.
Мы ознакомились с проектом проведения работ. Проектировщики отработали по техническому заданию, которое имели. Но почему заказчики не поставили перед ними вопроса о выявлении причин ухудшения состояния дома? Да, для анализа брали образцы кирпичей. Но почему лишь в верхней части стен, а не из фундамента? Почему не высверлены керны в той части, где магазин «Адидас»?
Методы восстановления и укрепления зданий в подобных случаях есть. Мы, ветераны, их знаем — это, например, буроинъекционные сваи, укрепление грунта под фундаментом. Но надо грамотно поставить вопросы, выяснить подлинное положение дел со зданием и затем разработать проект настоящего ремонта, а не подкрашивания фасада! Посмотрите хотя бы на школу № 12: вскоре после такого же «капитального ремонта» пришлось выводить из неё детей.
Такие работы нужны на всех сталинских домах. Но с ними в каком-то смысле даже проще. Самое сложное — дома серий со сборными фундаментами.

Отвечал ветеранам директор Фонда капремонта Александр БАРАЕВ:
— Уважаемые ветераны, видимо, знакомы не с полной проектной документацией, мы можем предоставить и её.
На самом деле были проведены и отбор грунтов для анализа, и бурение скважин, и анализ кирпича из разных участков стен. Проектировщики «собрали» все нагрузки на  несущие конструкции, рассчитали несколько способов их укрепления. Угловую часть одеваем в металлический каркас.
Относительно крена стены там: мы не наблюдаем ничего подобного. Если б стена завалилась на 18 сантиметров, то было бы совершенно очевидным соответствующее раскрытие трещин, а этого нет.

«Дотянуть» до 2041 года?

Валерий СЕРБА, депутат городского Совета по 10-му округу:
— На ул. Советской, 50/12 капремонт планируется в 2028 году, а на пр. Ленина, 13 — в 2041-м, хотя дома, по сути, однотипные с нашим, с одинаковыми проблемами! Не говорю уже о том, что с архитектурной точки зрения ансамбль площади Победы следовало бы выдержать в едином стиле, в одной цветовой гамме после ремонта. Кроме того, жители дома № 50/12 на Советской хотят знать, как и где им получить информацию о его техническом состоянии. Стоят на стенах «маячки» — и всё…

Приведём и ответ Александра БАРАЕВА:
— Начинать надо с запроса в управляющую организацию. По типовому договору управления многоквартирным домом она должна дважды в год проводить осмотры конструктивных элементов дома, при необходимости составлять соответствующие документы. Ремонт вне срока возможен, когда есть документально подтверждённые проблемы. Проще, если средства от взносов за капремонт поступают на специальный счёт многоквартирного дома. Решение об открытии счёта принимают собственники. Есть и у фонда возможности направлять свободные, сэкономленные средства на решение сложных проблем.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Уже не элитные…

Ирина КРАПИВИНА, заместитель руководителя агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— Если квартиры без ремонта, остались, к примеру, в наследство от бабушки, они, конечно, продаются. Но цена у них процентов на 35 ниже реальной рыночной стоимости. От той цены, которая могла бы быть, если б ничего не произошло с домами 3 и 5 по пр. Ленина. Ведь цена на сталинки до этой ситуации была достаточно высокой, дома считались элитными. Расположение в центральной исторической части города, высокие потолки, стены в три кирпича…
Если же квартира с хорошим ремонтом, с использованием качественных материалов отделки, то она, в принципе, уходит по цене квартир северодвинской серии или улучшенной планировки. Примерная цена «двушки» с ремонтом, метражом 60 кв. м и деревянными перекрытиями — около 3 млн рублей. За 3,5 млн уходят «трёшки» метражом под 80 кв. м. При условии, конечно, что не первый и не последний этажи.
Но сталинки сейчас не слишком востребованы. В отличие от новостроек, на которые прямо-таки ажиотажный спрос. А если ещё есть какие-то дефекты, трещины на фасаде домов, то продаются квартиры очень долго. Покупатели, как правило, относятся к ним с опаской, долго присматриваются, просят в домоуправлении справку о техническом состоянии дома и подвальных помещений. Есть «сталинские» дома, которые пользуются спросом. Их можно буквально по пальцам пересчитать, например ул. Торцева, 38 и 40, Гагарина, 12 и 14 и ещё несколько домов. В этих домах железобетонные перекрытия и широкие и высокие окна.

Кто ответственный за трещину

К сожалению, двумя аварийными домами на пр. Ленина — 3-м и 5-м — дело не ограничивается. Никто, конечно, не говорит об аварийной опасности, но если пройтись по пр. Ленина, на очень многих строениях невооружённым глазом можно наблюдать какие-то дефекты — от косметических до неприятных трещин. А ведь десятилетиями «сталинские» дома считались элитным жильём, стоили дороже всего. Сейчас же от них стараются побыстрее избавиться, хотя это стало сложно. Кто успел — тот вовремя продал.

Я сам живу в «дефектном» 32-м доме по пр. Ленина. В 2011—2012 году там проходил капитальный ремонт по программе софинансирования. В том числе в подъездах установили стеклопакеты. А некоторое время спустя на фасаде и со стороны двора, и со стороны улицы сквозь штукатурку стали проступать большие трещины, которые шли от первого до четвёртого этажей. Судя по всему, их при капремонте просто скрыли за отделочным слоем вместо того, чтобы провести экспертизу. Трещины появились и в некоторых квартирах. Более того, от потолочных балок стали отваливаться большие куски штукатурки. Один такой тяжеленный чуть не разбил мне ночью телевизор. Хорошо на голову не свалился.
Ситуацию необходимо было как-то решать. Жители дома провели собрание собственников и скинулись на обследование (за свой счёт!) Специалисты управляющей компании СМУП «ЖКТ» вскрыли штукатурку и исследовали фундамент. На прямой вопрос, грозит ли что-нибудь дому, был дан ответ, что нет. Тем не менее, представитель управляющей компании сказал, что необходимо укрепление стен, по которым шли трещины. В результате на всех четырёх этажах со стороны второго подъезда установили металлические стяжки, которые, хоть и несколько замаскированы, вид дома однозначно уродуют. А главное, теперь продать в нём квартиру и вовсе дело маловероятное.
Позднее у жильцов возникли вопросы и по поводу проседания фундамента. Во всех домах нашей округи он ленточный. Во дворе находится офисное здание (бывшая станция переливания крови), в соседнем доме — популярный медицинский центр. Движение транспорта интенсивное. И машины по большей части заезжали во двор через арку между домами 32 и 34. Говорили даже, что трещины на фасаде образовались по этой причине.
Обсудив проблему на общем собрании, люди добились того, чтобы в этом году въезд в арку закрыли. Есть намерение сделать тоже самое с другой аркой между домами 42 и 44 по ул. Ломоносова.

Я не специалист в строительных вопросах, но есть чувство, что рано или поздно многие сталинки станут для Северодвинска проблемой № 1. И придётся решать вопрос кардинально. Несмотря на все стенания об историческом архитектурном облике. Тем более, в городе корабелов сегодня весьма активными темпами строится новое современное и безопасное жильё.
Владимир ТИКУС

Фото автора. По инициативе жильцов въезд в арку закрыли.