MENU
1308_d1094

23.11.2017 • Город

Покупатель правит бал

«Всероссийский жилищный конгресс» — крупнейшее деловое мероприятие в сфере недвижимости, которое раз в год собирает в Санкт-Петербурге профессионалов риэлторского бизнеса. Сюда приезжают участники не только из ближнего, но и дальнего зарубежья — в собрании 2017 года принимали участие представители 20 стран, в том числе Греции, Испании, Канады, Болгарии, Чехии, Японии.
— Каждый год присоединяются и северодвинские специалисты, — рассказывает директор агентства недвижимости «Вариант» Татьяна КОТОВА. — Мы уже заметили, что опыт прошлого крупных городов и зарубежных стран на практике оказывается нашим будущим — все технологии и тенденции, которые можно наблюдать сейчас там, приходят к нам примерно года через полтора. Кроме того, такие встречи просто необходимы для работы. Начинаешь понимать, правильной ли дорогой идёшь, набираешься опыта, думаешь о том, как чужой опыт переложить на нашу реальность

АН «Вариант» подводит итоги «Жилищного конгресса»

Что изменилось

— За последние десять лет мы прожили фактически два кризиса. Как изменили они рынок недвижимости?
— До кризиса 2008 года рынок жил в долларах. Девальвация рубля способствовала переходу на национальную валюту, — рассказывает Татьяна Владимировна. — Объём предложения на вторичном рынке практически не изменился — как в Северодвинске выставляли на продажу около двух тысяч квартир «вторички» в месяц, так до сих пор и происходит. Но появились новые дома, сейчас объём продаваемых новостроек составляет примерно 40%. А значит, рынок увеличился, он насыщен предложениями, есть из чего выбирать.
Про выбор. Десять лет назад на рынке практически безраздельно доминировали панельные дома советской и постсоветской эпохи. Сейчас структура сбалансирована — и хрущёвки, и брежневки, и дома индивидуальной планировки находят своих покупателей. Кроме привычного разделения на «вторичку» и «первичку» можно выделить третий сегмент — квартиры в домах, сданных менее десяти лет назад. Это уже не новостройки, но время эксплуатации домов сравнительно небольшое, поэтому покупателей привлекают такие предложения: о качестве постройки можно уже судить по факту, нет риска и не нужно ждать.

— Как изменились отношения продавцов и покупателей? Говорят, они фактически поменялись ролями…
— Да, до кризиса 2008 года продавцы владели рынком. Они могли специально затянуть продажу в ожидании удобной сделки. Сейчас продавцам приходится идти на уступки, 80—90% сделок заключаются после торга. Раньше практически любое преимущество квартиры (качественный ремонт, встроенная кухня и т. д.) давало повышение цены, сейчас это отражается лишь на ликвидности, а не на цене. Причём разница между тем, сколько хочет получить за продажу собственник квартиры, и реальной ценой существенная — до полумиллиона рублей. В нашем городе, по опыту, чуть меньше — 200—300 тысяч.
А вот покупатель стал более разборчивым, причём обоснованно — он тратит большие деньги. Ещё десять лет назад из-за роста цен он вынужден был брать недвижимость практически не глядя — квартиры продавались в срок меньше месяца, иногда даже с одного просмотра. Сейчас продажа квартиры за два месяца считается большой удачей, даже достаточно ликвидная квартира может продаваться полгода. Покупатель теперь интересуется, из чего построен дом, как он построен. Сейчас 40% жилья в новостройках продаётся с ремонтом — это требование покупателя. Люди стали привыкать к комфорту, они смотрят на наличие инфраструктуры. Их уже не устраивает точечная застройка домов, они хотят жилые комплексы — с закрытой территорией, двором без машин, освещёнными дорожками, детскими площадками, школами и садами, поликлиниками в пешей доступности.

Дольщики — вне закона?

— В ноябре Владимир Путин поручил Банку России и АИЖК разработать схему, которая позволит в течение ближайших трёх лет полностью отказаться от привлечения денег граждан в строительстве. Чем это грозит?
— Сейчас покупатель может взять квартиру на ранней стадии постройки, это дешевле, чем во время сдачи дома. Теперь застройщик будет продавать уже готовые квартиры, а строить на банковские кредиты. Такая схема успешно работает в других странах, но там нет наших высоких процентных ставок! В итоге эти переплаты лягут на плечи покупателей, цены на новостройки неизбежно вырастут.
Кроме того, такая ситуация устранит с рынка малый и средний бизнес — он не сможет позволить себе кредиты и риски, связанные с последующей продажей квартир. Это может привести вообще к монополии строительного рынка.
Опять же, нет гарантии, что банк не обанкротится. Не только тот, который кредитует застройщиков, но и тот, в который решит покупатель положить свои накопления в ожидании окончания строительства, или тот, в котором будет взят ипотечный кредит.
— В общем, в плюсе окажутся только банки, которые будут держать в руках и застройщиков, и покупателей. Ну и, возможно, собственники вторичной недвижимости. Какие есть возможные варианты решения проблемы?
— В разных странах накоплен разный опыт, — рассуждает Татьяна Владимировна. — Например, в восьмидесятых годах в Аргентине были выпущены акции строительных компаний. Одна акция приравнивалась к квадратному метру жилья и человек по мере возможности покупал такие акции и копил, а затем обменивал на недвижимость. В Израиле практикуется поэтапная оплата строящегося жилья — выделены шесть этапов оплаты, привязанных к стадиям строительной готовности.
В общем, решать проблему обманутых дольщиков путём отмены долевого участия — это как решение проблемы ДТП на дорогах с помощью полного запрета на автомобили.

Говорит статистика

— Что сейчас продают и покупают россияне?
— Согласно статистике, на одну зарплату россиянин может купить себе 0,64 кв. м жилья — это размер школьной парты первоклассника. Разумеется, если при этом он не будет ни есть, ни пить, ни новые штаны покупать. Наименее доступно жильё для москвичей, чьи зарплаты упали с кризисом, — на зарплату житель столицы может купить 0,39 «квадрата». Питерцам полегче — они могут позволить себе 0,59 метра на зарплату. Лучше всего с недвижимостью ситуация обстоит у наших соседей в Ямало-Ненецком автономном округе — на месячный доход здесь можно купить 1,42 кв. м жилья.
Квартиры-студии активно вытесняют с рынка комнаты, последние стали продаваться дольше и дешевле на 10—20%, чем год назад. Скорее всего, эта тенденция сохранится в будущем. Зная это, продавцы в столицах пытаются хитрить — в просторные комнаты старых построек проводят канализацию и воду, устанавливают душевые кабинки и продают под видом студий. Практически все такие перепланировки не узаконены, и у покупателей будут неприятности.
Впрочем, студии не стали самым продаваемым жильём. Люди предпочитают доплатить до полноценной однокомнатной квартиры, скорее даже до двухкомнатной. Именно они сейчас самые востребованные на рынке.
— А что год грядущий нам готовит?
— Цены на строительные материалы постоянно растут, курс рубля слабеет, поэтому в 2018 году экономисты прогнозируют повышение стоимости жилья на 5%. Кроме того, объёмы строительства пошли на спад, так что стоимость новостроек вырастет ещё больше.
— В общем, покупать нужно уже сейчас?
— Получается, так.

 

ТЕНДЕНЦИИ
Снижение платёже-способности населения и уменьшение числа покупателей порождает увеличение спроса на долгосрочные программы рассрочки от застройщика и снижение процентных ставок кредитования.

 

Ирина КАЛАЧЁВА. Фото участников жилищного конгресса.

 

На платной основе

Comments are closed.

« »