И когда завершится известный долгострой

Тогда руководящий работами на объекте заместитель начальника ПТО ООО «Спецфундаментстрой» Андрей Свидлов выражал оптимизм: ну вышла задержка по объективным причинам — но с дольщиками договоримся без суда, а в новый срок (второй квартал 2017 года) уложиться вполне реально…
Увы, не получилось ни того, ни другого. Второго квартала остался один месяц — хорошо, если удастся сдать хотя бы одну девятиэтажную секцию, работы на которой сейчас активизировались. С тремя оставшимися (в девять, семь и пять этажей) пока что полная неопределённость.
И как выяснилось, не все дольщики согласились терпеливо ждать окончания строительства. Кто-то в счёт неустойки согласился переподписать договор на квартиру большей площади, а кто-то обратился за помощью к юристам.
Северодвинский городской суд за последние полгода  рассмотрел несколько дел, инициаторами которых стали несогласные с долгостроем горожане. Причём пеня за неисполнение сроков договора весьма ощутимая для застройщика: 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства (10%) от цены договора за каждый день просрочки. Для дольщиков — физических лиц — сумма удваивается.
Если стоимость квартиры, скажем, 3 000 000 рублей, то застройщик по закону обязан заплатить дольщику по 2 000 рублей за каждый день просрочки! Плюс возмещение убытков (скажем, аренда жилья в период просрочки исполнения обязательств), оплата услуг юриста, почтовые расходы, моральный ущерб…
Суд, принимая во внимание обстоятельства, вправе снизить и заявленный размер ущерба, и даже сумму неустойки. А истец может ещё оспорить снижение.
Большинство исков к застройщику — ООО «Финансгруп» — закончились подписанием мировых соглашений. Стороны находили взаимно приемлемый вариант, но есть те, кто пошёл по пути расторжения договора, чтобы купить на полученные деньги уже готовое жильё.
Кое-кого из дольщиков насторожила и смена руководства: вместо Юрия Байбородина (генерального директора ООО «Спецфундаментстрой») во главе ООО «Финансгруп» теперь стоит архангельский предприниматель Андрей Таратин.
Впрочем, ответственный за объект Андрей Свидлов и сейчас не теряет оптимизма. Работа на девятиэтажке кипит. Новый директор «Финансгруп» —  рядовая реорганизация. Жилой комплекс строится медленно, но верно…  Правда, от каких-либо прогнозов на полное завершение строительства Андрей Васильевич воздержался.
Рискнём предположить, что судьба долгостроя зависит от многих факторов. В том числе и от доверия дольщиков: сколько денег принесут новые покупатели за квартиры в «Солнечном», а сколько захотят (и смогут) отсудить те, кто не получил жильё в оговорённый срок.

КАК ВСЁ НАЧИНАЛОСЬ

• Строительный забор на участке улицы Карла Маркса между улицами Арктической и Трухинова появился ещё в 2007 году.
• До 2014 года ООО «Спецфундаментстрой» вело работы исключительно на собственные средства.
• Деньги граждан-дольщиков по договору с застройщиком ООО «Финансгруп» начали привлекать в 2014 году.
• В настоящий момент введены в эксплуатацию две из шести секций комплекса, третья — в высокой степени готовности.

Каждый застройщик обязан знать

Основные механизмы защиты участников долевого строительства от двойных продаж квартир и других злоупотреблений со стороны застройщиков определены более десяти лет назад. Однако законодатель почти каждый год вносит изменения, устанавливая дополнительные гарантии прав дольщиков и новые требования к застройщикам. В 2017 году требования к застройщикам ещё более ужесточены. В чём суть нововведений?
Пояснения даёт начальник Северодвинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Елена ФЕФИЛОВА:
— С 2017 года застройщик обязан вести сайт, на котором должен раскрывать информацию в отношении каждого строящегося с привлечением средств дольщиков объекта недвижимости.
Положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» распространяются теперь и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трёх и более блоков (таунхаусы).
Рассмотрим ряд ключевых моментов.

Реноме застройщика

Чтобы застройщик имел право привлекать средства дольщиков, в отношении него не должны проводиться процедуры ликвидации и банкротства, не должно быть недоимок по налогам, сборам, директор и главный бухгалтер застройщика должны быть несудимы и т.д.
Соответствие застройщика требованиям закона проверяет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (у нас это инспекция государственного строительного надзора Архангельской области).

Уставный капитал

С 1 июля 2017 года вступают в силу положения законодательства, устанавливающие требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, который должен быть полностью оплачен на момент привлечения денежных средств дольщиков.
Минимальный размер уставного капитала застройщика будет напрямую зависеть от площади возводимых застройщиком объектов.
Например, для застройщиков, у которых суммарная площадь объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м, минимальный размер капитала составит 2,5 млн рублей. Для тех компаний, чьи объёмы строительства превысят 500 тыс. кв. м, уставный капитал не может быть менее 1,5 млрд. рублей.
Таким образом, компании с минимальным уставным капиталом в 10 тысяч рублей не вправе будут привлекать денежные средства дольщиков.

Проектная декларация

К её содержанию и порядку размещения установлены новые требования. Застройщик должен сначала направить проектную декларацию в уполномоченный орган, который в месячный срок выдаёт заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона, и лишь потом он получит право заключить договор с первым участником долевого строительства.

Условия договора

Условия договора участия в долевом строительстве должны соответствовать информации, включённой в проектную декларацию на дату заключения договора. В противном случае договор может быть признан недействительным по иску дольщика.
Установлены условия по определению цены договора и порядка её оплаты. Уточнена возможность определения цены договора как произведения цены за единицу площади и размера общей площади. Также закреплено, что оплата по договору производится только после его государственной регистрации.
Расширен перечень обязательных условий, подлежащих включению в договор. Описание объекта долевого строительства должно быть подробно детализировано с указанием основных характеристик помещения и его составных частей, местоположения на плане строящегося объекта, а также описания строящегося дома, включая материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость.

Гарантийные обязательства

Существенные изменения касаются гарантийных обязательств застройщика. Детализировано содержание передаточного акта, неотъемлемой частью которого является инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (необходимая и достоверная информация о правилах и условиях эффективного и безопасного использования, о сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения и т.д.).

Компенсационный фонд

С начала года на застройщиков возложена обязанность по перечислению 1% от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам (некоммерческая организация, созданная Единым институтом развития в жилищной сфере). Застройщики осуществляют обязательные отчисления, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов с первым участником долевого строительства осуществлена после 1.01.17 г. В случае банкротства строительной компании за счёт средств этого фонда будет выплачиваться возмещение участникам долевого строительства или достраиваться объект.

Против нецелевых расходов

Запрещено нецелевое использование денежных средств дольщиков. Предусмотрено использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства исключительно на определённые цели (строительство многоквартирного дома — МКД, затраты на приобретение права собственности, аренды или субаренды на земельные участки под строительство, затраты на подготовку проектной документации и инженерные изыскания, плата за подключение МКД к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д.).

Счета эскроу

С июля 2017 г. предусмотрена возможность использования эскроу. Это специальный счёт в банке, на который поступают денежные средства дольщиков и блокируются там до завершения строительства и передачи квартиры дольщику. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств банк возвращает денежные средства дольщику. О применении такого порядка расчётов гражданин может узнать из проектной декларации на сайте застройщика.
Однако использование эскроу-счетов не является обязательным.

Фото Натальи Фёдоровой