Рынок недвижимости зависит от настроений покупателей

Квадратному метру дешеветь

В преддверии выставки «Недвижимость-2016. Моё жильё» руководители строительных и риэлторских компаний собрались на круглый стол, организованный «Северным рабочим», чтобы обсудить ситуацию на рынке жилья, обозначить проблемы, стоящие перед бизнесом. Оценки специалистов оказались различными в отношении не только перспектив строительства в Северодвинске, но и перспектив самого города.

Сергей Махов (строительное управление «СМК»). Если сравнивать сегодняшние условия с 2012—2013 годами, то они, конечно, изменились. Количество предложений на рынке недвижимости увеличилось, и это сегодня заметно всем, а значит, изменился и покупатель: стал более придирчивым.

Число покупателей сократилось, и в ближайшие два года тенденция на снижение сохранится, и это скажется на объёмах ввода жилья. Те, у кого земельный банк побольше, стараются вести не все проекты одновременно, а только более актуальные на сегодняшний момент.

Да и изменения федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не останавливаются, происходят всё больше в защиту интересов дольщиков, поэтому девелоперам и подрядчикам приходится под новые требования подстраиваться.

— Да, падение отмечаем и мы, — подхватывает Виктор Мошников (проектно-строительная компания «Высота»). — Но если смотреть на город Северодвинск и Архангельскую область в разрезе развития Арктики, то перспективы есть, и немалые. В случае если Архангельская область станет опорной точкой в освоении высоких широт, сюда будут поступать финансовые вливания на реализацию проектов, а значит, здесь будут заказы, будет работа и будут люди, которым нужно жильё.

Кроме того, основной фонд Северодвинска, а это «брежневки» и «хрущёвки», срок эксплуатации которых 80 лет, стареет. Осталось ещё лет 20, и нам нужно будет построить 470 новых домов на смену обветшалым, то есть в год надо будет сдавать по 20 домов. С учётом того, что таких темпов до сих пор нет,  я думаю, это будет актуально.

А так как покупатель действительно стал более разборчивым, то нужно более тщательно выбирать проекты для застройки, обращать внимание на инфраструктуру, благоустройство.

Ещё один фактор, который может сыграть свою роль на рынке недвижимости, — это изменения в 214-ФЗ: по ним дольщик будет вносить деньги в банк, а банк за счёт этих средств кредитовать застройщиков. Это может дать увеличение стоимости жилья, но при этом, на мой взгляд, упадёт кредитная ставка, и тогда возможность покупать недвижимость у людей вырастет. Рынок новостроек, я считаю, вырастет, а рынок вторичного жилья упадёт.

— То есть с продажами проблем нет? — уточняет депутат областного Собрания Виктор Казаринов. — Если так, то это здорово. Я вижу, что строится много красивых домов, особенно в старой части города. Мне нравится, что это не очень высокие, разноплановые, симпатичные дома, которые, я думаю, и через 30 лет будут украшением Северодвинска.

— Да, безусловно, люди продают и покупают недвижимость, в том числе и на рынке вторичного жилья, — говорит Екатерина Аладьина (ассоциация риэлторов Северодвинска). — Ведь у нас в городе не так много новостроек, чтобы «вторичку» совсем не приобретать. Конечно, здесь ощущается конкуренция с новостройками, и продавцам нужно это понимать и правильно формировать цену на жильё. На сегодняшний день по стоимости квартир мы достигли уровня 2014 года.

— Цена на вторичном рынке сейчас высокая, так что застройщикам есть куда размахнуться, это положительно для застройщиков, с одной стороны, с другой — цены на вторичное жильё могут упасть, — рассуждает Алексей Есеневич, организатор выставки «Недвижимость-2016. Моё жильё». — Кроме того, у нас в Северодвинске зарплаты выше и стабильнее выплачиваются, чем по области, поэтому мы не сильно реагируем на катаклизмы. Именно поэтому пока цены и держатся, тогда как в Архангельске, например, ещё год назад вторичный рынок упал, после того как начались проблемы с «живыми» деньгами.

Но так или иначе, и наш рынок начнёт реагировать, и за ближайшие два-три года стоимость вторичного жилья упадёт процентов на 25.

Виктор Казаринов. Падение цен в Архангельске идёт в первую очередь за счёт громадного предложения, там строят очень много. Не случайно и архангельские застройщики к нам в город приходят, «Аквилон» тот же.

Вячеслав Заостровский (компания «СеверИнвестГрупп»). Наш рынок остаётся непредсказуемым. Но с точки зрения продаж в Северодвинске образовалась здоровая конкуренция, и цена неплохо корректируется с учётом предложения, она падает, и покупателям от этого комфорт-но. Цены более доступны, ипотека становится ниже, и это благоприятные факторы. А предложение на рынке тоже улучшается, в том числе и с точки зрения мест общего пользования. Мы стремимся к этому, ну и качество передаваемых квартир также растёт.

Алексей Есеневич. Но основной параметр, который определит перспективы рынка, это старение жилого фонда и необходимость его заменить.

Игорь Воронцов, депутат городского Совета. Старый город закончится. Через два-три года здесь снесут все ветхие дома, застроят новыми, и снова возникнет проблема, где строить.

Для кого дома?

Как бы ни строили заводы лодки, а строители дома, сегодня горожанин предъявляет всё более высокие требования не только к жилью, но и к той среде обитания, в которой он находится.

Екатерина Аладьева. Только работа удержит людей в Северодвинске. И не один завод, а другая работа. Сегодня в городе нет перспективы для развития, особенно тем, кто не хочет идти работать на завод. Потому люди и уезжают. Поток из города идёт большой, могу сказать как риэлтор, который продаёт недвижимость в других регионах. Люди уезжают, и в том числе из-за климата.

Виктор Казаринов. Комфорт-ное жильё за приемлемую стоимость, наличие детских садов, школ, хорошие дороги удержат здесь людей.

Екатерина Аладьева. В Северодвинске даже погулять с ребёнком негде. Хороших парков нет: ни развлекательных, ни зелёных парков. Север из-за своих плохих климатических условий должен быть комфортным именно в инфраструктуре. И у людей сегодня уже нет веры в то, что что-то изменится. Застройщик всё равно строит свои дома, чтобы продать квартиры, а не чтобы люди здесь остались. У нас потеряна молодёжь, которой негде отдыхать, потому она и уезжает.

Ольга Купаева, предприниматель. И у нас слишком много торговых центров! Необходимы не они, а объекты соцкультбыта.

Виктор Казаринов. Наоборот, больше будет построено площадей — больше на них будет возможностей. Если уйдут из торгового центра продавцы, их место займёт аквапарк, например. Здание перепрофилируется под другой вид деятельности.

Убрать тормоза

Ольга Купаева. Ну а помимо снижения покупательского спроса, есть другие проблемы в строительстве? Сколько стоит подвести сети к новому дому? Раньше, в советское время, как я помню, эти работы занимали до 60% цены за квадратный метр. Как сейчас?

Сергей Махов. Сейчас система изменилась. Энергоснабжающая организация берёт с застройщика установленный тариф за гигакалорию или за один киловатт, делает всё сама, подводит сети. В структуре цены это процентов десять. То же и по воде, канализации.

Виктор Мошников. И это на самом деле проблема. Если мы сейчас с РЭС (районные электрические сети) будем заключать договор на работы, это будет только 2019 год. Мы бы сами сделали за полгода — быстрее. А РЭС или ТГК-2 включают проекты в свои инвестиционные планы, проводят конкурсы, выбирают подрядчика, всё это утверждается в головной организации, которая ещё и не у нас находится… Это очень сильно тормозит строительство жилья и в конечном итоге отражается на его стоимости.

Развитие государственно-частного партнёрство в строительстве может помочь снять многие барьеры.

Ольга Купаева. Но тот объём жилья, который вводится у нас в городе в год, 18—20 тысяч квадратных метров, это немного. Мы в своё время строили 135—145 тысяч ежегодно. Люди уезжают из районов Крайнего Севера и увозят свои деньги из региона. Никто не хочет здесь жить.

Виктор Мошников. Если я не ошибаюсь, на ближайшие два года выдано разрешений на строительство 250 тысяч квадратных метров жилья. Может быть, цифра немного меньше, но динамика роста всё равно есть.

Сейчас заводы строят по своим программам корпоративного жилищного строительства, возводятся шесть домов по программе переселения из ветхого и аварийного жилья, есть коммерческая недвижимость.

Но в сложившихся условиях застройщики не могут строить максимально комфортное жильё. Так как на аукцион выставляют уже сформированные земельные участки из-под небольших домов и мы не можем застроить полностью весь этот участок — по новому законодательству мы обязаны предусмотреть место под парковку, детскую площадку. В итоге можем застроить площадь в два раза меньше.

Ольга Купаева. А что мешает нашему муниципалитету снести три дома и дать возможность построить вместо них один высотный дом? Как в моём родном городе Орле. Думаю, специалисты администрации участвуют в этом процессе недостаточно.

Виктор Казаринов. Если бы администрация так поступала, скорее всего, в старом городе ещё ничего не было бы построено: в бюджете нет столько денег, чтобы сразу снести целый квартал и выставить его на аукцион.

Виктор Мошников. Могу сказать, что есть движение в сторону квартальной планировки. В мэрии уже заказали план Восточного квартала (от ул. Первомай-ской до Комсомольской и от пр. Ленина до ул. Железнодорожной), возможно, этот район и будет застроен именно как целый квартал, что наиболее удобно для жителей города.

Виктор Казаринов. Я вижу, как у нас разбираются старые «деревяшки», а следом за этим сразу же начинается стройка, и буквально за год вырастает на месте разрушенного здания новый дом. И это здорово, что стройка идёт и возникающие вопросы преодолеваются.

Благодарим партнёра газеты кафе «Авеню» за предоставленный зал для «круглого стола»

ГОВОРЯТ ЦИФРЫ

Стоимость квадратного метра в Северодвинске: на рынке вторичного жилья — 60—65 тыс. руб; •в новостройке — 48—60 тыс. руб.

Подготовила Елена НИКИТИНА