Риэлторский прогноз на 2016 год

— Олег Анатольевич, начнём всё-таки с итогов. С чем мы приходим в новый год, что было наработано за предыдущие?

— Начну с позитивного. Мы сейчас находимся в самом пике строительного бума. Судите сами, в 2014 году в эксплуатацию в стране было введено 84 миллиона квадратных метров. Это очень хороший показатель. Такими объёмами не строили даже при Советском Союзе. Это абсолютный рекорд за всю историю России.

Объясняю, почему это хорошо: строительная индустрия великолепнчо поднимает ВВП страны. Для сравнения: в Штатах 25 процентов ВВП составляет именно строительство. Подумайте сами: строительная отрасль уже практически «импортозамещена» — свои стройматериалы, ресурсы, машины и рабочие места… Строительство никто не остановит из-за санкций. Здесь мы не зависим от Запада. Строительство значительно повышает качество жизни и меняет облик городов. Учитывая субсидирование отрасли, снижение ставок по кредитам, ипотеке, новостройки теперь более доступны, чем вторичный рынок.

— В Северодвинске эта общероссийская тенденция актуальна?

— Более чем. Нам, конечно, сложно повторить строительный бум 80-х, когда строили кварталами, тем не менее город строится активно. На сегодня 14 проектов в стадии продажи. Люди начинают доверять новостройкам…

— По городу всё же курсируют слухи про непрочность, неэкологичность… Все боятся, что они рухнут, как карточные домики, что там есть какой-то зверский грибок, вызывающий аллергию…

— Это уже частные случаи и вопрос выбора строительной компании и технологии строительства. Тут много хитростей, к которым прибегают застройщики. Например, существует ряд домов, которые можно строить по проектам, не проходившим госэкспертизу. Это небольшие трёхэтажные дома. Дома от четырёх этажей и выше все, без исключения, её проходят, она во многом предотвращает неприятные сюрпризы для жильцов. Думайте, читайте, анализируйте, сравнивайте. Информация вся доступна. У вас есть выбор и голова на плечах.

— А как же общероссийский кризис — он скажется на строительной  отрасли?

— Скажется непременно. Но не все регионы страдают в кризис одинаково.

Например, возьмём Краснодарский край. Туда стекается огромный поток людей и денег со всей страны, и уже сформировалась мощнейшая строительная индустрия. Там стройка идёт вне зависимости от кризиса. Темпы ввода в 2015-м даже увеличились. Регион тёплый, цены на жильё низкие — от 35 тысяч рублей за квадратный метр. И за-стройщики не могут повысить эту цену — у них огромная конкуренция. Облик города очень быстро изменяется в лучшую сторону. Улучшается отношение к нему жителей и их настрой. Вокруг строек стремительно растёт инфраструктура. Ведь жителям нужно где-то питаться, одеваться, организовывать досуг… У городской казны стремительно растёт налогооблагаемая база.

— То есть городу у северного Белого моря такой расцвет не грозит в первую очередь из-за климатических условий?

— Северодвинск — прекрасный город, я его очень люблю, и у него грандиозный потенциал развития — посмотрите, сколько вокруг города пустующих земель! Какие перспективы того же частного малоэтажного строительства… Другой вопрос, как этими возможностями распорядиться. Это уже зависит от властей.

Давно известно: человек, построивший себе дом, гораздо сильнее привязан к  месту, чем человек, живущий в квартире. И такой человек гораздо больше денег тратит в родном регионе.

Многие просто мечтают о своём доме (посмотрите, сколько дач вокруг Северодвинска), но, не находя выхода, обращают свой взор на южные регионы: выйду на пенсию, уеду, построю домик. Уже в Вологодской области личное домостроение приобрело массовый характер. Сегодня около 40 процентов  вводимого в стране жилья — в частном секторе.

— А цены на жильё? Почему у нас не может быть так, как в Краснодарском крае: конкуренция застройщиков — и в итоге низкие цены?

— У нас, к сожалению, так не может быть из-за более высокой себестоимости и, как ни парадоксально, высокого уровня жизни и хорошего платёжеспособного спроса. Конкуренция же застройщиков только зарождается.

Но необходимо соблюдать здоровый баланс, потому что низкая цена на стройку убьёт саму стройку. Себестоимость квартиры будет выше, чем её цена продажи, — никто не будет работать себе в убыток, и новостройки снова замрут надолго или застройщики обанкротятся. А это «обманутые дольщики» и крайне негативные последствия по всему спектру.

Нужно помнить, что рынок Северодвинска маленький и локальный. Никакого притока покупающих из других регионов, как в Краснодарском крае, у нас нет и не будет. Власти должны вдумчиво подходить к выводу на рынок новых участков под застройку. Постоянно мониторить, какое количество квартир и квадратных метров выставлено на продажу. По какой цене закрываются сделки, сколько квартир и на какую сумму куплено за месяц? Сколько домов и квартир в перспективном портфеле? Когда они могут быть выведены на рынок и когда завершены? Что будет, если мы         выведем на рынок ещё пять девятиэтажек? Причём эти данные должны быть систематизированы и максимально открыты для горожан и уж тем более для застройщиков, чтобы они могли планировать свои графики продаж. Маленькое предложение — плохо. Переизбыток предложения — ещё хуже.

— Так кризис же…

— В целом по стране девелоперы научились довольно грамотно проходить кризисный период. Очень быстро оптимизируется весь процесс: спрос на квартиры начинает снижаться, и девелоперы начинают объявлять скидки и задерживать вывод новых предложений на рынок жилья. Это помогает и избежать застоя в продажах, и соблюсти график сдачи квартир в эксплуатацию. Думаю, это сработает и в Северодвинске.

— Как-то у вас всё очень положительно выходит, даже кризис…

— Есть моменты, которые беспокоят не только риэлторов, но даже руководство страны. Это банкротство крупных игроков на строительном рынке. У всех на слуху скандал с обманутыми дольщиками Санкт-Петербурга, когда из социального коллапса история превратилась в криминальную драму с убийством предводителя тех самых обманутых дольщиков. Зашатался такой гигант, как строительная корпорация «СУ-155». Даже правительство страны забеспокоилось, думает о том, как спасти компанию и в целом снизить риски дольщиков.

— Получается, даже солидные застройщики не гарантируют отсутствие рисков?

— Риск есть всегда. Эти риски закон обязывает застройщиков либо страховать в страховой компании, либо привлекать банковскую гарантию. Но здесь тоже туманно.

Банковские гарантии стоят дорого. К тому же, лоббируя свои интересы, «банкиры» пытаются протянуть весьма выгодный для себя закон. Как следствие, за-стройщики в основном покупают страховки. А что касается страховщиков, то далеко не каждая компания потянет строительные риски в случае банкротства. Я бы на месте дольщиков на страховки не уповал.

— Для северодвинцев крайне актуален вопрос тех самых рисков. После того, что произошло с домами на пр. Ленина, 5 и 3, на ул. Первомайской, 9, все боятся. Большинство же квартир приватизировано: случись что — люди останутся на улице… Им-то что делать? Расприватизировать всё, чтобы иметь шанс на поддержку государства?

— Надо продавать, пока есть возможность, и переезжать в новое жильё. И уж точно перестать надеяться на помощь государства. Пора осознать, что собственность — это не только права, но и обязанности и огромная ответственность. Если ещё шире — принять на себя ответственность за свой выбор и за свою жизнь.

— Итак, резюмируем. Кризис мы преодолеем. Стройка будет идти… Чего бы ещё хотели в новом году?

— Я бы очень хотел, чтоб был принят хороший генплан города. Призываю всех неравнодушных включиться в его обсуждение и разработку. Чтобы вокруг Театрального озера и между ЦУМом и драмтеатром был разбит большой парк с прогулочной зоной, велодорожками, хорошим освещением, кафе и ресторанами. Чтобы рядом с ул. Ломоносова, 75 построили красивый большой бассейн с аквапарком для детей. Неприятно читать, как вокруг одного из самых удобных для общественного использования мест в городе идёт ссора между двумя предпринимателями.

Хотелось бы, чтоб появилась общедоступная аналитика строительного рынка: сколько чего строится и как продаётся. На основе статистики стал бы более взвешенным подход к выделению земли под застройку, не допускающий чрезмерной конкуренции и провоцирования банкротств. Понижена этажность в выдаваемых разрешениях и, как следствие, плотность населения в перспективе.

Чтобы на порядок были увеличены требования к парковкам: строишь одну квартиру — построй полтора парковочных места. Иначе проблему заставленных газонов мы никогда не решим.

Нужно запретить сдавать дома с незастеклёнными балконами как уродующие облик города.

Хорошо бы развернуть строительство в частный сектор, используя его как мощнейший инструмент по удержанию активной части населения и снижению миграционных потоков. В этом плане мы очень отстаём не только от Запада и южных регионов, но даже и от Архангельска.