Как открыть спецсчёт и наладить отношения с управляющей компанией

— В региональной программе сроки капремонта нашего дома определили на 2038 год, с чем мы не согласились, — говорит Пётр Александрович. — По сути, «хрущёвки», «брежневки» должны ремонтироваться раз в 25 лет. Наш дом постройки 1966 года. На сегодняшний день государство не отремонтировало его капитально ни разу. А если ещё откладывать на 20 лет — это уже получается, что три срока будет пропущено. Потому мы и приняли решение такое…

За предложение Петра Васильева проголосовало 100% собственников квартир — 43 человека. За три года в должности председателя ЖСК он заслужил доверие соседей. Сначала к нему относились довольно скептически: разве можно в нашей системе что-то изменить? Но он начал с того, что постарался лучше узнать всех своих соседей — провёл анкетирование: кто является собственником, кто прописан, кто сдаёт жильё, кто реально живёт, у кого какие льготы, сколько имеется автомобилей, где какие стоят счётчики… Вплоть до того, у кого сколько кошечек и собачек. Даже записал мобильные телефоны родственников и знакомых на случай ЧП: вдруг авария, протечки, а человека нет дома. Всем сделал ключи от подвальных и чердачных помещений.

А потом взялся контролировать работу управляющей компании, следил за обоснованностью тарифов, за отчётностью: куда идут средства, собранные по квитанциям за содержание жилья, реально ли выполняются работы, на которые выделены деньги, достаточно ли качественно? Плоды его труда увидели все жильцы дома: во дворе появились леерные ограждения, над входными дверями — новые козырьки, стеклопакеты в подъездах, поменяли стояки, почтовые ящики, стало больше чистоты и порядка. Каждый год проводились какие-то работы… Крыша, которой по региональной программе капремонта пришлось бы ждать своей очереди аж до 2038 года, на сегодняшний день уже отремонтирована. В планах — ремонт систем холодного, горячего водоснабжения, газоснабжения и фундамента. И всё — в ближайшее время.

Собираем деньги

— Были какие-то трудности с открытием счёта?

— Никаких. Везде пугали, что услуги банка — это всё платно, получится намного дороже. Я сходил в Сбербанк и спросил, сколько стоит открытие счёта для юрлиц, а мне ответили, что по капремонту всё бесплатно: открытие счёта — бесплатно, ведение счёта — бесплатно, в электронном виде — бесплатно, получение выписок — всё бесплатно! Я принёс протокол собрания собственников, мне открыли спецсчёт, затем мы подали документацию в Государственную жилищную инспекцию и в Фонд капремонта. В Фонде меня пытались отговорить, утверждали, что это всё очень трудно, что не стоит этим заниматься, всё дорого, надо бухгалтера содержать и так далее. На деле же мне это не составило никакого труда. Я взял образец квитанции, заполнил данные на собственников, распечатал. Сначала хотел раскидать в виде книжечек, как за домофон, потом решил, что легче отслеживать должников при ежемесячной оплате. Всех расходов — пачка бумаги для принтера. Ежедневно я заходил на сайт Сбербанка, смотрел, какие идут поступления. Жители все довольны. Раньше многие не платили за капремонт, но как только появился свой счёт, стали активно собираться средства. В первые же три дня 70 тысяч поступило… Единственная сложность как раз возникла с Фондом. Как выяснилось, они свои квитанции печатали по непроверенным данным: где-то не совпадал метраж, где-то собственники поменялись, а уж по сумме задолженности полная неразбериха…

Выбираем подрядчика

— Ну вот, собрали деньги, нужно проводить работы. Как вы выбираете подрядчиков?

— Ищем сами. Те, кого предлагает Фонд капремонта или управляющая компания, нас не устраивают, потому что стоимость у них завышена. На рынке ремонта много предложений, и мы, когда берёмся искать, почему-то находим крупные строительные фирмы, у которых расценки в три раза дешевле, чем у тех подрядчиков, которые выигрывают тендеры и аукционы. Некоторые фирмы просто не связываются с госзаказами. ЖСК и ТСЖ (товарищество собственников жилья. — Ред.) по законодательству РФ имеют право сами выбирать подрядчиков, нам не надо проводить никаких аукционов и тендеров.

— Но как вы решаете, какой фирме можно доверять?

— Смотрю, насколько серьёзная эта компания, сколько лет на рынке. Есть ли у фирмы свой офис, расчётный счёт, печать, какова материальная база, производственные мощности… Бывает, звонят, предлагают сделать дешевле, а выясняется, что у них офиса своего нет (где я буду искать их по городу?), расчётного счёта тоже нет, печати нет — извините, у нас юридическое лицо, мы так не работаем. Учитываю и отзывы по «сарафанному радио»: если кто-то доволен работой ремонтников, то рекомендует фирму и своим знакомым.

Учимся управлять домом

— А вот скажите, вы или кто-то ещё в вашем ЖСК зарплату за всю эту работу получаете?

— Нет. Всё на энтузиазме. Знаете, по сравнению с дачным кооперативом для меня это не составляет особого труда. Работы на самом деле немного, важно правильно её организовать. Поначалу я воевал с управляющей компанией. А на самом деле с управляющими компаниями не надо бороться, с ними надо договариваться. Нужно правильно выстраивать отношения. Мы собственники жилья, заказчики работ — они исполнители, мы их нанимаем.

Я организовал Союз управляющих домами, мы его, правда, не регистрируем как общественную организацию. Так вот, ко мне приходят председатели ТСЖ, ЖСК, бесплатно консультируются, так я сейчас всем говорю, что ни в коем случае не стоит разговаривать с управляющими компаниями на повышенных тонах. Как вы с ними — так и они с вами, дело с мёртвой точки не сдвинется.

— Всё-таки какая форма управления домом, по-вашему, является оптимальной?

— Лучше, чем ТСЖ, в России ещё ничего не придумали. У председателя имеется печать и полномочия выступать от лица всех собственников без доверенности. ТСЖ несёт на себе функцию контроля за управляющей компанией. Я как председатель подписываю все акты приёмки работ: если мне подсунут липу, я её просто не подпишу. Когда в управляющей компании видят, что за дело берётся человек, который разбирается в вопросе, стиль работы меняется.

— Но вот беда, не в каждом доме находится такой человек, в принципе способный наладить эффективное взаимодействие с управляющей компанией и готовый реально этим заниматься. Тем более — на безвозмездной основе.

— На самом деле нужно обучение председателей ТСЖ. Были организованы курсы при мэрии, но там не давали тех знаний, которые реально нужны. В идеале председатель должен быть юристом, экономистом, технарём и психологом — и всё это в одном лице. Нужно быть очень хорошим психологом, потому что люди совершенно разные. Есть такие, которые всегда всем будут недовольны.

В нашем доме ситуация стабилизировалась — собственники квартир видят реальную работу и доверяют мне. А доверие — это, пожалуй, самый важный фактор.

ПОШАГОВЫЙ АЛГОРИТМ

Как открыть специальный счёт

Шаг 1. Найти свой дом в перечне многоквартирных домов, вошедших в региональную программу капитального ремонта. Познакомиться с законодательством в части капитального ремонта.

Шаг 2. Инициировать собрание собственников. Инициатором может выступать: совет МКД, председатель, правление ТСЖ или ЖСК, инициативная группа собственников.

Шаг 3. Подготовить и направить сообщение о проведении общего собрания собственников с указанием повестки дня.

Шаг 4. Провести общее собрание собственников помещений в МКД в очной или заочной форме.

Шаг 5. Составить протокол решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капремонта. В повестку следует обязательно включить вопросы:

•Об изменении способа формирования фонда капремонта, в том числе:

1) о размере ежемесячного взноса на капремонт (не меньше минимального, принятого в регионе);

2) о перечне работ и услуг по капремонту (должен включать все пункты, указанные в региональной программе);

3) о сроках проведения капремонта (не позднее указанных в региональной программе);

4) о выборе владельца специального счёта;

5) о выборе банка, в котором будет открыт спецсчёт. Банк выбирается из перечня на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru/credit/listfz.asp

•О расторжении договора о формировании фонда капремонта, заключённого с региональным оператором.

•О перечислении денежных средств, поступивших от регионального оператора, на спецсчёт.

•О выборе лиц (лица), уполномоченных действовать от имени собственников помещений в МКД.

•Об определении размера и источника финансирования расходов по содержанию спецсчёта.

Решение общего собрания принимается не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД (1 голос = 1 кв. метр). Если выбрано формирование фонда на спецсчёте регионального оператора, то протокол и реестр собственников заполняются в двух экземплярах: один останется у председателя совета МКД, второй передаётся в региональный фонд капремонта.

Шаг 6. Решение собрания об изменении способа формирования фонда капремонта в течение пяти рабочих дней направляется владельцу спецсчёта или региональному оператору, на счёт которого перечисляются эти взносы.

Если владельцем счёта выбран региональный оператор, то собственники должны направить протокол общего собрания в фонд капремонта. Если владельцем выбрано ТСЖ или ЖСК, то указанная организация должна направить копии протокола в адрес регионального оператора и Государственной жилищной инспекции.

Шаг 7. Направить собственникам МКД уведомление о принятых решениях не позднее десяти дней со дня их принятия.